在地產界一直被視作冷門的工業地產，近期升溫的速度在加快。
11月6日，由阿里巴巴[微博]、復星、銀泰合資的菜鳥網絡公司將在鄭州投資一個物流地產。記者了解到，在簽下鄭州項目后，菜鳥網絡將投資物流倉儲的下一個目標放在了成都、重慶為中心的西南城市群。
與此同時，澳大利亞嘉民、新加坡豐樹、普洛斯幾大工業地產巨頭各自宣布了自己在中國投資物流倉儲的最新項目或計劃。
記者在采訪中了解到，由于地方政府工業用地供應有限，加之商場和電商需求量急劇增加，使得國內優質倉儲物流的收益率遠高于商辦樓的平均收益率。
冷門變熱門
菜鳥網絡此次投資的兩幅地塊位于鄭州綜合保稅區及新鄭國際機場，業內預計該物流地產的總額將超過10億元。
“與鄭州市政府相關部門就投資物流地產已經談得差不多了，接下來應該很快會看到菜鳥網絡在鄭州落子的消息。”一家房產機構高層向記者透露，接下來菜鳥網絡的下一下目標極有可能是進入成都。
今年5月底，由馬云[微博]、郭廣昌、沈國軍聯合發起成立了菜鳥網絡后，菜鳥網絡就先后在天津、上海、廣州、武漢布局物流地產。按馬云未來將在9個核心城市建立中央倉儲并在二十幾個城市建立中轉倉的規劃，菜鳥網絡將在全國2000多個城市進行布點，總投資規模將超過3000億元。
“倉儲物流是房地產領域的冷門，但隨著電子商務的興起，忽然在今年變得炙手可熱。”仲量聯行亞太區董事柯志謙表示，未來如果自貿區試點范圍進一步擴大，隨著中國物流吞吐量的增加對物流倉儲的需求量將更大。
除了馬云在物流地產加速布局，記者在采訪中了解到，澳大利亞嘉民集團、新加坡豐樹、普洛斯等工業地產巨頭也在加大對中國物流倉儲地產的布局。
澳大利亞嘉民集團在近期公布了其在中國工業地產的投資目標：嘉民將聯合加拿大養老基金在中國倉儲物流地產至少投資15億美元（約合91.4億元人民幣）。
據了解，嘉民在全球管理著217億美元（約合1322億元人民幣）的資產，目前在中國內地和香港共投資了27個工業項目。目前在上海、天津、南京、成都、合肥在建的倉儲物流綜合項目共53萬平方米，并擁有430萬平方米的土地儲備。
“中國對倉儲物流的需求在未來幾年可能會出現爆發式增長，一些倉儲物流市場的需求可能會出現爆發式增長。除了已有的工業綜合物業，我們還在上海周邊及經濟發達的城市帶尋找新的物流。”嘉民中國區運營總經理黃煒在接受記者采訪時說。
收益率高于商辦
對于外資地產巨頭加大在中國倉儲物流的布局，業內人士指出這與中國商業綜合體、電子商務的巨大需求有直接關系。
“當國內房企關注終端消費市場的時候，外資卻看到了另一個為商場提供物流服務的市場。除一線城市不斷增加新的商業地產之外，天津、重慶、成都、武漢、沈陽等二三線城市未來三年就將有超過450萬平方米的商業項目面世。這些商場運營的背后，有一個龐大的物流需求的市場。”世邦魏理仕工業部董事羅瑾在接受記者采訪時說。
而與商場存在競爭關系的電子商務運營商，對物流地產的需求量則更大。
黃煒在接受記者采訪時指出，由于電子商務貨物運轉的周期比實體店更快，因此電商爆發式的增長給物流倉儲地產帶來的需求，比商業綜合體的影響更大。
嘉民的研究報告指出，中國電子商務的規模在2012年已經較2011年增長了73%至1.3萬億元人民幣，嘉民預計2015年國內電商的規模將增至4萬億元的規模。
“未來的三至五年中國將成為全世界最大的物流合同市場。然而中國的倉儲市場將面臨供不應求的局面。”黃煒指出。
據了解，中國的人均倉儲供應面積只有美國的7.5%，而在城市商業綜合體正在集中面市和電商崛起的背景下，倉儲物流地產的投資凈收益率甚至高于商業地產。
“也許工業地產很冷也不起眼，但我們的投資凈收益率在6.5%-7%左右，要比商業地產高很多。國內商辦樓的收益率能達到5%已經很不錯了，多數商辦樓的收益只有3%左右。”一家工業地產開發商高層向記者表示。
黃煒向記者表示，如果對政府的考核仍然以GDP作為重要的標準，工業用地供應緊張的局面將維持下去，而第三方的物流倉儲投資者也將繼續獲得較高的收益率。
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